[복사본] 인테리어뉴스

지난 15일 청약이 진행된 힐스테이트 이수역 센트럴 견본주택. 10·15 대책의 영향을 받지 않아 평균 326대 1의 경쟁률을 기록했다. [현대건설]



10·15 대책의 후폭풍 때문에 수도권 청약 실수요자들의 사다리가 끊어졌다는 비판이 나온다.

규제지역에서 중도금 대출 주택담보대출비율(LTV)이 기존 60%에서 40%로 낮아지고, 분양받은 주택의 잔금 시점 당시 시세에 따라 주담대 한도도 줄어들 위험이 있기 때문이다. 대출 불확실성이 커져 청약 예정자가 집값이 더 싼 곳으로 하향 지원하거나 포기할 것이라는 분석까지 나온다.
또 통장 의무 가입기간이 늘어나고 추첨제 물량이 줄어 개인신용조회 드는 등 ‘당첨 허들’을 넘기 위한 조건도 까다로워진 상황이다.
26일 금융당국과 부동산업계에 따르면 이번 대책으로 규제지역으로 묶인 지역에서 지난 16일부터 입주자모집공고를 낸 단지의 경우 중도금 대출 LTV 40%가 적용된다. 대개 중도금 대출 한도는 60%이나, 규제지역으로 지정됨에 따라 40%로 줄어드는 것이다.
해외증시 분양대금은 보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 등으로 나눠 낸다. 중도금이 40%로 줄게 되면 계약자가 잔금 전까지 더 많은 자기자본을 준비해야 하는 셈이다. 예를 들어 규제지역에서 15억원짜리 아파트에 당첨되면 중도금은 9억원인데, 변경된 LTV를 적용하면 대출은 6억원까지만 나온다. 나머지 3억원은 당첨자가 현금으로 조달해야 한다는 얘기다 중고차 캐피탈 이자 .
여기에 잔금대출 전환 시 대출한도가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한된다. 잔금을 치를 때 전세를 끼고 매수하는 방식으로 자금 부담을 줄일 수 있었지만 6·27 대책 때문에 이마저도 어려워진 상황이다. 분양업계 관계자는 “중도금과 잔금에 대해 대출규제가 동시에 들어가면서 분양가 최신스마트폰 16억원 아파트의 경우 자기자금을 12억원가량 준비해야 한다”며 “결국 현금부자만 청약을 받으라는 것이나 다름없다”고 지적했다.



*는 수도권 1순위 기준. **는 일반 공급 1순위, 특별공급(생애최초) 기준. ***는 전용 60~85㎡

은행 총파업

서울에선 아파트 평균 분양가격이 15억원을 넘어섰다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 말 기준 최근 1년간 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4551만1000원이다. 전용면적 84㎡로 환산하면 평균 15억4737만원이다.

더 심각한 문제는 서울·수도권 아파트의 분양가격이 낮아질 확률이 별로 없다는 점이다. 원자재 값과 인건비가 계속 올라 공사비도 덩달아 상승할 가능성이 높기 때문이다. 이재명 정부가 공사 현장에서 중대재해가 발생했을 시 이에 대한 처벌을 강화함에 따라 공사 기간이 길어지면 공사비가 추가로 늘어날 것이란 주장도 제기된다. 이미 성수전략정비구역과 여의도 대교아파트 등 서울 주요 정비구역의 경우 3.3㎡당 공사비가 1000만원을 넘어선 상황이다.
10·15 대책은 청약 지원 난도도 높여놨다. 규제지역으로 지정되면 통장 가입기간도 24개월을 넘어야 1순위 자격이 주어진다. 수도권 비규제지역에서는 12개월이면 1순위 자격이 가능하다. 또 비규제지역은 가구원도 청약 지원이 가능했지만 규제지역에선 일반공급 1순위와 생애최초 특별공급은 가구주만 신청할 수 있다.
추첨제 물량도 줄어든다. 비규제지역은 전용 85㎡ 이하의 경우 가점제 물량을 전체 공급 물량의 40% 이하로 해야 한다. 그러나 규제지역은 전용 60~85㎡의 경우 가점제 물량 비율이 70%까지 높아지고 추첨제 물량 비율은 30%로 낮아진다.
이에 따라 향후 청약시장 참여자는 ‘가점 확보’와 ‘현금 동원’이라는 이중고를 겪게 될 것으로 보인다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “그동안 가점이 낮아 추첨제에 기대를 걸었던 청년층의 경우 사실상 추첨제 공급물량이 절반으로 줄어들면서 단념하는 경우가 많아질 것”이라며 “청약 단념자들이 결국 매매 수요로 이동해 오히려 매수시장 열기를 높이는 부작용이 나올 수 있다”고 전망했다.
한편 중도금 대출 LTV가 기존 60%에서 40%로 낮아지면서 자금 조달에 문제가 생겨 ‘주택 공급 절벽’을 더 부추길 수 있다는 전망도 나온다. 중도금이 집을 철거하고 공사를 시작하기 위한 최소 사업비를 충당하는 데 중요한 수단으로 활용되기 때문이다. 건설사 입장에선 중도금이 줄어들 경우 자금 조달에 차질을 빚고 재무 구조가 악화할 가능성까지 높아진다.
A건설사 관계자는 “현금이 제대로 돌지 않으면 조합과 갈등이 커지고 예전 둔촌주공(올림픽파크포레온)처럼 도중에 공사를 멈춰버리는 사업장도 나올 수 있다”며 “공급을 늘려 집값을 잡겠다는 기조와 투기를 억누르겠다는 대출규제가 엇박자를 내고 있는 꼴”이라고 지적했다.